Cuando se comienza una obra u otro piso en tu inmueble o expandir cualquier lugar estructuralmente, es necesario tener la licencia de construcción, para que dicho proyecto se realice de forma legal.
Al tener este documento ante el ente distrital o municipal, estarás garantizando que la edificación a realizar cumple con las normativas vigentes de edificación, evitarás sanciones y multas y podrás valorizar el inmueble.
Asimismo para ejecutar cualquier trabajo de construcción ya sea cualquier modalidad como la remodelación, ampliación, adecuación, modificación, demolición, reconstrucción o reforzamiento de estructuras se requiere de forma fundamental la autorización previa o licencia de construcción expedida por la curaduría urbana o la autoridad competente en cada municipio.
Cabe destacar que el plan de ordenamiento territorial se basa en los principios de prevalencia del interés colectivo por encima del interés individual, esto en cuanto a la distribución equitativa de cargas y beneficios y la función ecológica y social de la propiedad. Los proyectos de construcción que se planifiquen deben cumplir con ciertos requisitos donde la licencia de construcción es vital para poder llevarlo a cabo.
Sacar la licencia de construcción, es decir solicitar su expedición incluye la certificación del uso del suelo y cumplimiento de las normas establecidas por el POT, y puede llegar a ser modiicada o prorrogada; la modificación consiste en cambios urbanísticos o estructurales y la prorroga es la ampliación de la fecha de vigencia de la licencia.
¿Qué es la licencia de construcción o permiso para construir?
Es el permiso que te aprueba la entidad regulatoria. En este caso son las Curadurías Urbanas en Colombia.
¿Qué son las Curadurías Urbanas?
Son las empresas delegadas para la verificación de la veracidad y del cumplimiento de las Normas Urbanísticas vigentes en el país. ¿Cómo lo verifican? Con la documentación que se manda para la aprobación de la licencia. ¿Y qué documentos se necesitan?
- El Formulario Único Nacional, puede ser obtenido desde las páginas web de las curadurías.
- Vigente, con una fecha menor a los 30 días de emisión, presentar el Certificado de libertad y tradición.
- Copia de la cédula del propietario
- Cédula del representante legal, en caso de aplicar.
- Factura del Impuesto Predial o certificado de catastro del último año.
- Ubicación detallada de los terrenos vecinos a la obra.
- En caso de aplicar, el Formato de declaración de vivienda de interés social.
- Estudios geotécnicos, de suelos y los diseños estructurales.
- Planos de la propuesta arquitectónica.
- Licencias urbanísticas anteriores, excepto para obra nueva.
- Autorización de la entidad correspondiente, si se trata de un patrimonio histórico o de interés cultural.
- Acta de la administración que autorice las obras, en caso de ser propiedad horizontal.
- Tarjetas profesionales y certificaciones que acrediten experiencia de todos los profesionales que intervienen en el trámite.
Nota: Todo lo anteriormente dicho tiene que hacerlo una persona especializada que ayude a tramitar todos los papeles necesarios en la Curaduría.
Requisitos para la licencia de construcción
De acuerdo con nuestra investigación sobre los requerimientos para la licencia de construcción, resumimos los siguientes:
- Principalmente confirmar que los profesionales en arquitectura e ingeniería estén registrados como tal, pues ellos deben garantizar que los estudios de suelo y conceptos estructurales y de diseño mantengan los estándares correctos para las edificaciones, esta información puede ser consultada en Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares (CPNAA).
- Buscar información oficial relacionada con las normas dispuestas según la ubicación del terreno donde se ejecutará la licencia de construcción, se puede hacer visitando la curaduría o la oficina de planeación que corresponda o por vía electrónica.
- El profesional en arquitectura debe hacer un levantamiento arquitectónico de lo que se desea edificar.
- Profesional en ingeniería geotecnista hará el respectivo análisis de los suelos del terreno a donde se desea ejecutar la obra.
- Responsable de realizar el reforzamiento estructural o la ingeniería del terreno.
Al contar con esta documentación avalada por profesionales presentarse ante la curaduría urbana o a la oficina de planeación, adicionando la papelería jurídica requerida, para que el organismo realice las respectivas evaluaciones al proyecto a ser desarrollado.
Vale la pena resaltar que contratar a una persona especialista en este tipo de trámites puede ser una posibilidad a considerar, puesto que en algunos casos puede ser confuso el proceso.
Por su parte si se trata de un proyecto de media o alta complejiodad se debe cumplir con otros requisitos adicionales, como es la copia del proyecto arquitectónico, los estudios geotécnicos, los conceptos del ministrio de cultura si se trata de un bien de interés cultural y matrícula profesional de los que intervienen en el proyecto.
Por otro lado, en caso de que una construcción no tenga licencia se debe solicitar el reconocimiento de construcción sin que esto lo exima del pago de la multa y hay casos en los ue definitivamente no se necesita licencia y es en caso de mantenimiento y reparaciones locativas que permitan mantener el inmueble en buenas condiciones.
Pasos para solicitar una licencia de construcción
De acuerdo con algunas curadurías consultadas, el procedimiento para solicitar la licencia de construcción tiene los siguientes pasos:
- Presentarse en la procuraduría u oficina de planeación con los documentos requeridos según la modalidad de construcción, puede ser el propietario o un tercero con su autorización.
- El organismo encargado de emitir la licencia, se toma cinco días hábiles para instalar el aviso de color amarillo, como indicativo que la respectiva licencia se encuentra en trámite.
- La revisión de la documentación y la emisión del informe de observaciones, se tomará entre 20 a 45 días hábiles aproximadamente pues dependerá de la modalidad de la construcción.
- Para la modificación el solicitante cuenta con 30 días hábiles, con una prórroga de hasta 15 días.
- La revisión de los cambios y emisión de la licencia está en manos de la curaduría.
- En la obra en desarrollo se debe instalar un aviso blanco, como certificado de poseer la autorización o permiso de construcción que emite la curaduría.
- La vigencia de las licencias de construcción son por 24 meses, extendiéndose por 12 meses adicionales.
Es importante informar que quien solicita una licencia de construcción debe pagar algunos impuestos, para ello, las curadurías en sus páginas web tienen a la disposición de todo público, unos simuladores para el cálculo de las expensas a pagar de acuerdo con la modalidad de construcción y el inmueble.
La curaduría urbana o la institución responsable de revisar, gestionar y emitir las licencias, será quien analice el proyecto objeto de la solicitud, bajo los criterios jurídicos, urbanísticos, arquitectónicos y en cumplimiento del Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente -NSR- 10, con la finalidad de confirmar que el proyecto cumple con las normas urbanísticas y de edificación vigentes.
Esta revisión del proyecto comienza al día siguiente de realizarse la solicitud, pero los tiempos oficiales para la fluidez de la misma comenzarán a contarse una vez que se reciba la solicitud de forma oficial y correcta, luego de solventar las observaciones de la primera revisión.
Tipos de licencia de construcción
Cuando se tramita una licencia de construcción se debe hacer bajo alguna de las siguientes modalidades:
- Nueva obra: En lotes o terrenos vacios se realizará una edificación nueva.
- Ampliación: crecimiento del área construida por encima o hacia los lados.
- Adecuación: cuando se cambia el uso del área construida total o parcialmente, pero guardando la estructura del original.
- Modificación: para variar el diseño estructural o arquitectónico o de una construcción existente, sin ampliar esa área.
- Restauración: por mantenimiento de edificaciones declaradas como patrimonio histórico y cultural
- Reforzamiento estructural:para dar carácter sismo resistente a la edificación, por uso en el tiempo se ha deteriorado o desgastado.
- Demolición: cuando se derriba de forma total o parcial la edificación.
- Cerramiento: al realizar cerramiento para construir o cierre de un terreno privado.
- Cuando exista reconocimiento de la existencia de edificaciones: para aquellas construcciones terminadas a mediados de Junio de 2003, que no les fue emitida la licencia de construcción.
¿Qué tiempo tarda en ser aprobada la licencia?
Este documento se puede demorar aproximadamente 45 días pero si debe hacer alguna corrección o ajuste se puede demorar hasta 4 meses. Por lo tanto no olvide que es mejor empezar por hacer las cosas legalmente, solicite su licencia de construcción y evite que le cobren multas innecesarias o tal vez le obliguen a la demolición de lo construido.
¿Cuándo se requiere licencia de construcción?
Según el Plan de Ordenamiento Territorial, las Piezas Intermedias de Planificación y el Decreto 1469 del 2010 expedido por el Ministerio de Vivienda, cada municipio colombiano, presenta factores y variables que condicionan la construcción de edificaciones urbanas y/o rurales.
Este Plan o POT, como es habitualmente conocido, está basado en que el interés de la mayoría es prioritario ante el interés particular, por ello la tierra se distribuye en cargas equitativas, así como los beneficios de servicios básicos, de la ecología y la función social de la propiedad.
De allí que al planificar un proyecto de construcción, bien sea como obra nueva, ampliación, remodelación, modificación, adecuación, reconstrucción, demolición o reforzamiento estructural se requiere del permiso previo emitido por la curaduría urbana o una autoridad similar en cada municipio.
En la emisión de esa autorización o licencia de construcción se incluyen la certificación del uso del suelo y la garantía que se cumplen con las normas dispuestas en el Plan de Ordenamiento Territorial.
Este documento de autorización para el desarrollo de edificaciones con usos determinados, no es necesario en situaciones de reparación menor o locales de una propiedad, es decir, remodelaciones de habitaciones como baños y cocinas, cambio de pisos, reparaciones de tuberías eléctricas, de gas y de agua,así como pintura interna en el inmueble.
¿Qué pasa si construyo sin licencia de construcción?
Al decidir construir una edificación sin la licencia o autorización previa por la curaduría municipal, se presentan los siguientes riesgos:
- Técnico. Presentan un alto riesgo en el nivel de resistencia sísmica. Incluso podría colapsar durante el desarrollo de la obra. Estas edificaciones carecen de diseño profesional por lo que no cuentan con conceptos estructurales y arquitectónicos. Sólo con el aval de conocimientos empíricos en el área.
- Sanciones legales. Estas pueden ir desde una sanción solo económica hasta la demolición de la obra construida. Pudiendo inclusive ser más costoso que el trámite de la licencia.
- Valorización del predio. Este valor no es tal hasta tanto no se reconozca la legalidad de la construcción. Se logra al cumplir con el requisito de emisión de la licencia de construcción.
- El incumplimiento de las normas urbanísticas para construir dispuestas en el POT. En los planes de desarrollo por zonas y las normas de planeación. Como aislamientos. Alturas. Índice de ocupación. También son objeto de sanciones.
- Pérdida de tiempo. En aquellos casos en el que se esté ejecutando la construcción y las autoridades realicen una verificación. Pueden ser cerradas o paralizadas por incumplir con las normas. Permaneciendo en este estado mientras que se solucione el proceso legal. Que puede tomar hasta años.
- Evasión de Impuestos. Una construcción ilegal administrativa puede representar una evasión de impuestos predial. Generando también multas y sanciones.
La recomendación a la hora de planificar una construcción es realizar la recolección de la documentación exigida. De acuerdo con la modalidad de construcción. Asesorarse con los profesionales en arquitectura e ingeniería. Y, con su asesoramiento o en forma particular solicitar ante la curaduría o las oficinas de planeación correspondientes la licencia de construcción.
En conclusión, es importante cumplir con cada requerimiento para que todo sea legal y no haya complicaciones en un futuro que pueda llevar a una sanción o en su defecto a una demolición.
¡Suerte!
